Государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию ЖКХ разработана и издана брошюра «Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы». Комментарии и разъяснения по указанной теме даны экспертами государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Сборник призван помочь собственникам помещений в многоквартирных домах разобраться в вопросах организации и проведения капитального ремонта по новым правилам. СКАЧАТЬ ПОЛНОСТЬЮ СБОРНИК  ВЫ МОЖЕТЕ ПЕРЕЙДЯ ПО ССЫЛКЕ: БРОШЮРА ИЛИ ОТКРЫТЬ ЕГО ИЗ ПРИКРЕПЛЕННОГО ФАЙЛА.

Капитальный ремонт жилья

В настоящее время одна из самых актуальных тем, связанных

с отраслью жилищно-коммунального хозяйства, — новые прави-

ла проведения капитального ремонта общего имущества в много-

квартирных домах, а именно создание региональных систем ка-

питального ремонта многоквартирных домов.

Согласно этим правилам в целях планирования и организа-

ции проведения капитального ремонта многоквартирных до-

мов за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов

и взносов собственников жилья утверждаются региональные

программы капитального ремонта общего имущества в много-

квартирных домах, рассчитанные на 25–30 лет.

В пособии подробно рассказывается о механизме принятия

решения о проведении капитального ремонта общего имущества

в многоквартирном доме, содержании региональных программ

капитального ремонта, их целях и задачах, способах формирова-

ния фонда капитального ремонта, правовых основах деятельно-

сти и функциях регионального оператора, а также государствен-

ном контроле за целевым расходованием средств фонда капи-

тального ремонта.

Две трети жилых зданий в нашей стране имеют износ более 30%. При

сохранении существующих объемов капитального ремонта в ближай-

шие 10 лет более 10% жилищного фонда придет в состояние, непригод-

ное для проживания. Закон о привлечении средств собственников жи-

лья для проведения капитального ремонта призван изменить ситуацию.

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений

в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законода-

тельные акты Российской Федерации и признании утратившими силу

отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

определяет правовые основы для вовлечения в процесс финансирова-

ния капитального ремонта в многоквартирных домах собственников

жилья.

Ранее Гражданским и Жилищным кодексами РФ уже была уста-

новлена обязанность собственника по несению бремени содержания

принадлежащего ему имущества. Вместе с тем не было эффективного

механизма реализации установленной обязанности. Система взимания

платы за капитальный ремонт фактически действовала в 500 россий-

ских городах. Новый закон призван создать такой механизм и сделать

практику внесения взносов на капитальный ремонт общероссийской.

 

Масштаб проблемы. Жилищный фонд в России насчитывает более

3,26 млрд кв. м, из которых 2,5 млрд кв. м (79%) — это многоквартир-

ный жилищный фонд. На протяжении последних 50 лет в нашей стране

главное внимание уделялось наращиванию совокупного размера жи-

лищного фонда. На эти цели расходовалось более 85% материально-фи-

нансовых ресурсов, направляемых в жилищную сферу. После 1992 года

финансирование строительства нового жилья, а также капитального

ремонта уже построенного жилого фонда существенно снизилось.

Недостаточность финансирования капитального ремонта и рекон-

струкции приводила к постоянному накапливанию так называемого

недоремонта, т.е. объема фонда жилых зданий, которые после начала

эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения

ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляе-

мых объектов из-за отсутствия финансирования.

Между тем на сегодня в российском жилищном фонде преобладают

здания старше 30 лет. К этой категории относится 62,1% жилых зданий.

То есть 2/3 многоквартирных домов имеют на сегодня износ более 30%.

Деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-ком-

мунального хозяйства улучшила ситуацию, но не решила проблему не-

доремонта. На капитальный ремонт многоквартирных домов за счет

средств Фонда с 2008 по 2012 год было выделено 214 млрд руб. А с уче-

том долевого финансирования субъектов РФ и средств собственни-

ков жилья общий объем расходов на указанные цели составляет около

296 млрд руб. Региональными адресными программами с использова-

нием указанных средств предусмотрено проведение капитального ре-

монта 135 359 многоквартирных домов, в которых проживают 17,5 мил-

лиона человек. В настоящее время полностью отремонтированы все

дома, включенные в указанные программы. Эти достижения значитель-

ные, но недостаточные. При сохранении существующих объемов капи-

тального ремонта в ближайшие 10 лет порядка 300–400 млн кв. м жилья

в России придет в состояние, непригодное для проживания людей.

С другой стороны, высокая степень износа жилищного фонда — это

не только низкий комфорт для его жителей, но и избыточное потребле-

ние энергетических ресурсов. Прежде всего — тепла. Во-первых, пото-

му что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки.

Во-вторых, потому что в этих домах технологически невозможно регу-

лировать объем потребления тепла.

Например, в Челябинске, где крайне высок износ жилищного фонда

и, соответственно, велики внутридомовые потери тепловой энергии, ее

потребление в расчете на 1 кв. м жилья в 2,2 раза превышает соответст-

вующий показатель в финском городе Эспоо, расположенном в тех же

климатических условиях.

С этим комплексом проблем не могут в одиночку справиться ни

бюджет, ни собственники жилья. Нужна консолидация усилий и объ-

единение возможностей бюджетов (федерального, регионального и му-

ниципального), с одной стороны, и собственников квартир — с другой.

Что, собственно, и закреплено в законе.

 

Новые правила игры. В соответствии с Федеральным законом «О вне-

сении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и от-

дельные законодательные акты Российской Федерации и признании

утратившими силу отдельных положений законодательных актов Рос-

сийской Федерации» на собственников помещений многоквартирных

домов возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ре-

монт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государ-

ственной власти субъекта РФ — обязанность по организации обеспече-

ния своевременного проведения капитальных ремонтов домов. Органы

местного самоуправления могут софинансировать капитальный ремонт

дома, проводимый собственниками квартир.

Для реализации требований законодательства субъект РФ обязан

принять региональную программу капитального ремонта, которая

должна содержать перечень всех многоквартирных домов региона, ра-

бот по капитальному ремонту и сроки их проведения. В рамках такой

программы необходимо также создать регионального оператора (регио-

нальный фонд капитального ремонта), принять нормативно-правовые

акты, устанавливающие порядок организации проведения капитально-

го ремонта, определить минимальный размер взноса для собственников

жилья на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием

и расходованием средств фонда капитального ремонта. Наконец, требу-

ется обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.

 

Процедуры и сроки. Не позднее двух месяцев со дня опубликования

региональной программы капитального ремонта (предположительно,

в период до 2014 года) собственники помещений в многоквартирном

доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа

формирования фонда капитального ремонта.

Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремон-

та.

 Первый — индивидуальное накопление — предполагает накопление

взносов на капитальный ремонт на специальном счете многоквартир-

ного дома, бенефициарами по которому являются все собственники по-

мещений в данном доме.

 Второй — централизованная система

 капитального ремонта — предусматривает перечисление

собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет

регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность

обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с регио-

нальной программой и его финансирование за счет средств фонда ре-

монта данного дома, а также за счет средств, сформированных из взно-

сов собственников помещений в других домах.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подле-

жащим сносу или реконструкции фонд ремонта дома распределяется

между собственниками пропорционально уплаченным взносам. В слу-

чае смены способа формирования фонда ремонта дома — например, со

второго способа на первый, т.е. на индивидуальное накопление, регио-

нальный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на

специальный счет дома.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора спо-

соба формирования фонда капитального ремонта (если жильцы много-

квартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) ор-

ган местного самоуправления созывает общее собрание собственников

помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного

самоуправления принимает решение о формировании фонда капиталь-

ного ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает

у собственников помещений многоквартирных домов по истечении

четырех месяцев, следующих за месяцем опубликования региональной

программы капитального ремонта.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками

помещений многоквартирного дома, который признан в установлен-

ном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а так-

же собственниками помещений в многоквартирном доме, расположен-

ном на земельном участке, в отношении которого принято решение

о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного

дома выполняется на основании решения общего собрания собствен-

ников помещений, по предложению товарищества собственников жи-

лья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации

или регионального оператора. Если таковых решений не принято — на

основании решения органа местного самоуправления, который тем са-

мым берет инициативу на себя.

Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основа-

нии акта о выполненных работах, согласованного с органом местного

самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками. Работы

по капитальному ремонту также могут авансироваться, но в размере не

более 30% от их стоимости.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть из-

менен по решению общего собрания собственников помещений в мно-

гоквартирном доме, причем в любое время.

И.А. БУЛГАКОВА,

Президент саморегулируемой организации «Национальный жилищный конгресс»